Legea 196 din 2018
LEGE Nr. 196/2018 din 20 iulie 2018
privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea
condominiilor
EMITENT: PARLAMENTUL ROMÂNIEI
PUBLICATĂ ÎN: MONITORUL OFICIAL NR. 660 din 30 iulie 2018
Parlamentul României adoptă prezenta lege.
CAPITOLUL I
Dispoziții generale, definiții
ART. 1
(1) Prezenta lege reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu privire la:
a) înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din cadrul condominiilor
formate din cel puțin 3 unități de proprietate imobiliară;
b) administrarea, întreținerea și folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii
care au în structura lor locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință, aflate în
proprietatea a cel puțin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate
individuală și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.
(2) Prezenta lege se aplică proprietarilor, chiriașilor, asociațiilor de proprietari și asociațiilor de
chiriași din condominii.
SECȚIUNEA 1
Definiții
ART. 2
În sensul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații:
a) acord de asociere - actul care consfințește decizia a cel puțin jumătate plus unu din numărul
proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia în condițiile prezentei legi;
b) ansamblu rezidențial - imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înșiruit sau
cuplat locuințe sau locuințe și construcții cu altă destinație, în care există proprietăți comune și
proprietăți individuale;
c) asociație de chiriași - formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a chiriașilor dintr-un
condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum și cu alte
persoane juridice sau persoane fizice;
d) asociație de proprietari - formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor
dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea,
reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului,
respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii;
e) atestat - actul care dovedește calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele
fizice care dețin certificate de calificare, conform lit. f), sunt atestate de către primar, la propunerea
compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari din
cadrul autorității administrației publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local;
f) certificat de calificare profesională - actul care dovedește calificarea profesională a
persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupația de administrator de condominii, în conformitate cu
legislația privind învățământul superior sau privind formarea profesională a adulților;
g) cheltuieli ale asociației de proprietari - totalitatea cheltuielilor sau obligațiilor financiare ale
asociației de proprietari care sunt legate de exploatarea, repararea, întreținerea, modernizarea,
reabilitarea proprietății comune, precum și cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii
și care nu sunt facturate acestora în mod individual;
h) condominiu - imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin
3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz,
și cote-părți indivize de proprietate comună;
i) contract de administrare - acordul scris încheiat între o asociație de proprietari și un
administrator de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o
persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea prestării unor
activități și îndeplinirii unor obiective stabilite de asociația de proprietari, conform legii. Contractul
de administrare este un contract cu titlu oneros și se încheie în formă scrisă;
j) convenție individuală de facturare - act juridic încheiat între un furnizor de servicii de utilități
publice, asociația de proprietari și un proprietar individual din condominiu, anexă la contractul de
furnizare a serviciilor de utilități publice încheiat între un furnizor de servicii de utilități publice și
asociația de proprietari, prin care se stabilesc condițiile de furnizare, utilizare, facturare și plată a
serviciilor de utilități publice furnizate la nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu;
k) cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari - suma corespunzătoare din
cheltuielile asociației pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească lunar,
conform prevederilor prezentei legi;
l) cotă-parte indiviză - cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi
revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății
individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma
cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin
grija președintelui asociației de proprietari, conform suprafețelor utile;
m) locatar - persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de locațiune, dobândește de
la cealaltă parte, numită locator, dreptul de folosință a unei locuințe sau unui spațiu cu altă
destinație pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preț, denumit chirie;
n) locator - persoană fizică sau juridică care, în baza unui contract de locațiune, se obligă să
asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unei locuințe sau unui spațiu cu altă destinație
pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preț, denumit chirie;
o) membru al asociației de proprietari - proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al
unei cereri depuse la asociație;
p) părți comune - părțile din clădire și/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăți
individuale și sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor sau unora dintre aceștia, precum și
alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună. Părțile comune sunt
bunuri accesorii în raport cu proprietățile individuale, care constituie bunurile principale. Toate
părțile comune formează obiectul proprietății comune. Părțile comune nu pot fi folosite decât în
comun și sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată;
q) părți comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate - cel puțin o
instalație pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părți de construcție
comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziție
și suprafață;
r) proprietar al ansamblului rezidențial/dezvoltator al ansamblului rezidențial - persoana juridică
care efectuează toate operațiunile imobiliare în vederea construirii, finalizării și predării către
beneficiari a unor locuințe, precum și coordonarea surselor de finanțare necesare realizării acestor
operațiuni;
s) proprietar din condominiu/proprietar - persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de
proprietate asupra a cel puțin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;
t) proprietate individuală - locuința sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință, parte
dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activități, deținută în proprietate exclusivă;
u) regulament al condominiului - document de ordine interioară al asociației de proprietari care
conține totalitatea instrucțiunilor, normelor, regulilor care stabilesc și asigură ordinea și buna
funcționare a unui condominiu;
v) statut - act cuprinzând ansamblul de dispoziții, adoptat de cel puțin jumătate plus unu din
numărul proprietarilor dintr-un condominiu, prin care se reglementează scopul, structura și modul
de organizare și funcționare a asociației de proprietari, conform prevederilor prezentei legi;
w) unitate de proprietate imobiliară - proprietatea individuală, definită conform lit. t), care
constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
SECȚIUNEA a 2-a
Dispoziții generale
ART. 3
(1) În scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce le revin asupra proprietății comune, în cazul
condominiilor, se constituie asociații de proprietari, care se organizează și funcționează conform
prevederilor prezentei legi.
(2) Pentru promovarea valorilor civice ale democrației și statului de drept și pentru
reprezentarea la nivel local și național, asociațiile de proprietari se pot asocia în federații, uniuni,
ligi ale asociațiilor de proprietari din municipii, orașe sau județe, respectiv la nivel național, în
condițiile prevăzute de lege.
(3) În sensul art. 2 lit. h), constituie condominiu:
a) clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și
proprietăți comune;
b) clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în
cazul în care se poate delimita proprietatea comună;
c) un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate
izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale.
ART. 4
(1) În condominii, unitățile de proprietate imobiliară se supun prevederilor prezentei legi ca
entități individuale.
(2) Niciun act de dispoziție nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din
coproprietatea forțată asupra părților comune ale condominiului, decât odată cu înstrăinarea
locuinței/spațiului cu altă destinație care constituie bunul principal.
(3) Părțile comune din condominii și drepturile aferente acestora pot face obiectul unei acțiuni
de partaj numai atunci când aceste părți încetează a mai fi destinate folosinței comune, în
condițiile legii.
(4) În aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate și a celorlalte
drepturi reale asupra unei unități de proprietate imobiliară se face potrivit dispozițiilor Legii nr.
287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare.
ART. 5
În cazul modificării suprafeței utile a unei proprietăți individuale, toate cotele-părți indivize din
condominiu se modifică proporțional.
ART. 6
(1) În vederea înscrierii condominiului se aplică prevederile art. 26 din Legea cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
(2) Înscrierea condominiului se face de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară în
circumscripția căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui proprietar din condominiu sau a
asociației de proprietari.
(3) Condominiile se identifică prin adresă poștală și, acolo unde există, prin număr cadastral și
număr de carte funciară.
ART. 7
În cazul unităților de proprietate imobiliară cu mai mult de un proprietar, raporturile de
coproprietate sunt reglementate potrivit dreptului comun.
ART. 8
Unitățile deținătoare ale cărții tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită asociațiilor de
proprietari, cu titlu gratuit, cărțile tehnice ale construcțiilor, la solicitarea acestora. Unitățile în
arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociațiilor de proprietari
copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor este suportat de asociația de
proprietari solicitantă. În lipsa cărții tehnice a construcției și/sau a proiectului, asociația de
proprietari are obligația reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
SECȚIUNEA a 3-a
Raportul dintre autoritățile administrației publice și asociațiile de proprietari
ART. 9
(1) Autoritățile administrației publice centrale ori locale sau orice alte instituții publice care dețin
în proprietate locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință în condominii au
aceleași drepturi și obligații ca oricare alt proprietar din condominiu și au obligația să mandateze
persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociației de proprietari.
(2) În cazul în care în condominiu sunt locuințe sau locuințe și spații cu altă destinație decât cea
de locuință, care aparțin domeniului public sau privat al statului, persoana fizică/juridică care
exercită unul dintre celelalte drepturi reale asupra locuinței sau spațiului cu altă destinație decât
cea de locuință, decât dreptul de proprietate, poate, cu acordul proprietarului, reprezenta statul în
cadrul asociației de proprietari.
ART. 10
(1) Autoritățile administrației publice locale organizează în cadrul aparatului de specialitate al
primarului un compartiment specializat în sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de
proprietari.
(2) Autoritățile administrației publice locale, prin compartimentele prevăzute la alin. (1), asigură,
la cerere, informarea asociațiilor și proprietarilor din condominii cu privire la cadrul normativ
privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
(3) Compartimentele prevăzute la alin. (1) informează asociațiile de proprietari cu privire la
interdicțiile prevăzute în regulamentul local de urbanism sau în regulamentele de intervenție
aferente zonelor de intervenție prioritară, aplicabile condominiilor, stabilite în cadrul programelor
multianuale destinate creșterii calității arhitectural-ambientale a clădirilor, de reabilitare termică și
de reducere a riscului seismic al construcțiilor existente, precum și cu privire la obligativitatea
montării contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală,
conform legislației în vigoare.
(4) Compartimentele prevăzute la alin. (1) exercită controlul asupra activității financiar-contabile
din cadrul asociațiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai
asociației de proprietari.
(5) La propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea și controlul
asociațiilor de proprietari din cadrul autorității administrației publice locale, primarul, în baza unei
hotărâri a consiliului local, atestă persoanele fizice în vederea dobândirii calității de administrator
de condominii.
(6) Atestatul prevăzut la alin. (5) se emite în baza următoarelor documente:
a) certificatul de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii,
conform prevederilor art. 2 lit. f);
b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească
rămasă definitivă, pentru o infracțiune de natură economico-financiară;
c) cazierul fiscal.
CAPITOLUL II
Înființarea și înregistrarea asociației de proprietari
SECȚIUNEA 1
Procedura de înființare și înregistrare a asociațiilor de proprietari
ART. 11
(1) Asociația de proprietari este forma juridică de organizare și de reprezentare a intereselor
comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ,
înființată în condițiile prezentei legi, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea,
repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului,
respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.
(2) Consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la administrarea și
gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a
reprezentanților acestora, după caz.
ART. 12
Pentru realizarea scopului menționat la art. 11 alin. (1), asociația de proprietari înființată în
condițiile prezentei legi dobândește drepturi și își asumă obligații față de terți, în ceea ce privește
administrarea condominiului.
ART. 13
(1) Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din
numărul proprietarilor dintr-un condominiu.
(2) În condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociații de proprietari pe
fiecare tronson ori scară în parte numai în condițiile în care proprietatea comună aferentă
tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată și în condițiile în care există branșamente separate pe
fiecare scară sau tronson.
(3) Divizarea unei asociații de proprietari existente în două sau mai multe asociații, pe scări sau
tronsoane, se face numai în condițiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau
scărilor poate fi delimitată și în condițiile în care există branșamente separate pe fiecare scară sau
tronson, la propunerea majorității proprietarilor din scara sau tronsonul respectiv, cu acordul
majorității proprietarilor din asociația ce urmează a se diviza.
(4) Dacă este cazul, asociațiile de proprietari înființate pe scări sau tronsoane de clădire își
reglementează între ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printro
anexă la acordul de asociere.
ART. 14
În cazul condominiilor din ansamblurile rezidențiale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor
rezidențiale, în calitate de vânzători, trebuie să îi informeze la momentul înstrăinării pe
cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociațiilor de proprietari, în condițiile prezentei
legi.
ART. 15
(1) Anterior constituirii asociației de proprietari, proprietarii unităților de proprietate imobiliară
din condominii se întrunesc pentru a hotărî cu privire la înființarea asociației de proprietari sau,
după caz, la reorganizarea asociației de locatari în asociație de proprietari. Totodată, se hotărăște și
cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere și a
statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare a adunării de
constituire și la modalitatea de decontare a costurilor generate de această acțiune. Hotărârea
proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toți cei prezenți.
(2) Cu cel puțin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a
asociației de proprietari, proprietarii se convoacă prin afișare la avizier și prin tabel convocator.
Tabelul convocator se semnează de cel puțin cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor
din condominiu.
(3) În cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociației de proprietari se prezintă și se
adoptă statutul asociației de proprietari, care cuprinde cel puțin următoarele informații:
a) denumirea, sediul, durata de funcționare ale asociației de proprietari;
b) scopul asociației de proprietari, conform prevederilor legale;
c) structura veniturilor și a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;
d) membrii asociației de proprietari, precum și drepturile și obligațiile acestora;
e) structura organizatorică și modul de funcționare, cu respectarea prevederilor prezentei legi;
f) repartizarea cheltuielilor asociației de proprietari, conform legii;
g) condițiile în care se dizolvă asociația de proprietari;
h) modalitatea de soluționare a litigiilor, relațiile contractuale, penalizările, cazurile de urgență în
care se permite, în condițiile legii, accesul în proprietatea individuală al președintelui sau al unui
membru al comitetului executiv;
i) asigurarea, după caz, a unui spațiu de administrare special amenajat, unde se va putea
desfășura serviciul de administrare și în care pot fi păstrate în siguranță documentele asociației.
(4) Statutul asociației de proprietari stabilește modul de organizare, regulile generale de
funcționare și atribuțiile asociației de proprietari, ale adunării generale, ale comitetului executiv,
cenzorului/comisiei de cenzori și administratorului de condominii, denumit în continuare
administrator, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.
ART. 16
(1) Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociației de proprietari se consemnează prin
proces-verbal, înregistrat în registrul unic al asociației de proprietari care cuprinde proceseleverbale
ale adunării generale, comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori, semnate de
toți proprietarii care și-au dat consimțământul. Procesul-verbal semnat de către proprietarii care
au hotărât, în condițiile art. 13 alin. (1), constituirea asociației de proprietari constituie anexă la
acordul de asociere.
(2) Proprietarii își dau consimțământul, de regulă, în adunarea proprietarilor în vederea
constituirii asociației de proprietari. În cazul proprietarilor absenți, consimțământul poate fi
exprimat prin semnarea procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la
care a avut loc adunarea de constituire, în condițiile art. 15.
ART. 17
(1) Cererea pentru dobândirea personalității juridice a asociației de proprietari împreună cu
statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării de constituire se depun și se
înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.
(2) Statutul și acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie să conțină:
a) adresa și individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele și prenumele tuturor proprietarilor asociați;
c) descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului,
numărul de etaje, numărul de proprietăți individuale structurate pe număr de camere, numărul de
clădiri, numărul spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, suprafața terenului aferent
condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului și numărul de carte funciară, pentru
imobilele înscrise în evidențele de cadastru și carte funciară;
d) enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comună, precum și regulile de folosință
a părților comune potrivit prezentei legi;
e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
f) declarațiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informațiile referitoare la
suprafețele utile și construite în situația în care acestea diferă de cele înscrise în actele de
proprietate asupra locuințelor sau a spațiilor cu altă destinație.
(4) Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în baza încheierii judecătorului
desemnat de președintele judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află condominiul.
(5) Încheierea se dă fără citarea părților și este executorie.
(6) Încheierea este supusă numai apelului în termen de 5 zile de la comunicare, președintele
asociației fiind obligat să informeze în scris toți proprietarii în aceeași zi, prin afișare la avizier.
Apelul se judecă cu citarea părților.
(7) Înscrierea ulterioară în asociație a proprietarilor care nu au fost prezenți la adunarea
proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari sau care au dobândit calitatea de
proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora, prin
semnarea unui act adițional la acordul de asociere. Prin grija președintelui asociației de proprietari,
actele adiționale se atașează dosarului de înființare a asociației, se păstrează la sediul asociației și
se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul primăriei, la solicitarea acestora.
(8) Acordul de asociere și statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun de către
președintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază
teritorială se află condominiul.
(9) Odată cu pierderea calității de proprietar în condominiu încetează statutul de membru al
respectivei asociații de proprietari.
ART. 18
Dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de
înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află
imobilul încetarea personalității juridice.
ART. 19
(1) După dobândirea personalității juridice, asociația de proprietari se înregistrează la organul
fiscal local în a cărui rază teritorială se află condominiul.
(2) După înființarea asociației de proprietari, aceasta se identifică prin denumire, adresa
condominiului, încheierea președintelui judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află
condominiul sau orice alt document emis la înființare în baza legii și prin codul de identificare
fiscală al asociației. Actele emise de către asociațiile de proprietari cuprind obligatoriu datele de
identificare.
(3) Toate asociațiile de proprietari sunt obligate să afișeze, la loc vizibil, pe peretele exterior al
imobilului, în imediata apropiere a căii de acces în condominiu, sediul și denumirea asociației
respective.
ART. 20
(1) Fiecare asociație de proprietari este obligată să dețină un singur cont bancar.
(2) În vederea plății cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, datele de
identificare ale contului bancar prevăzut la alin. (1) se comunică tuturor proprietarilor prin afișare
la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari.
(3) Prin datele de identificare ale contului bancar menționate la alin. (2) se înțelege numele
titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala și codul IBAN.
ART. 21
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunării
generale a asociației de proprietari este necesar acordul a cel puțin jumătate plus unu din numărul
proprietarilor din condominiu.
(2) Modificările și/sau completările trebuie să fie motivate și aprobate prin hotărâre a adunării
generale a asociației de proprietari într-o ședință convocată și desfășurată cu respectarea
prevederilor statutului asociației de proprietari și ale prezentei legi.
(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la
judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare, fără alte formalități.
(4) Modificările și/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea
prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile față de proprietarii care nu sunt membri ai asociației de
proprietari sau față de terți.
SECȚIUNEA a 2-a
Regulamentul condominiului
ART. 22
(1) Proprietarii din condominii trebuie să adopte un document scris cu privire la regulile și
condițiile de folosință a părților comune ale condominiului și normele de conduită și bună
vecinătate dintre proprietari, numit regulament al condominiului.
(2) Regulamentul condominiului se inițiază de către președintele asociației sau de către
comitetul executiv al asociației de proprietari, se dezbate și se adoptă în adunarea generală a
asociației de proprietari cu acordul majorității proprietarilor din condominiu și este adus la
cunoștință, prin afișare la avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, tuturor
proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare.
(3) Regulile de folosință a proprietății comune nu vor fi afectate de schimbarea titularului
dreptului de proprietate.
(4) Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restricție exercitării drepturilor
proprietarilor în afara celor care sunt justificate prin destinația imobilului, așa cum este prevăzută
în proiectul tehnic și cartea tehnică a construcției.
(5) Toți proprietarii, precum și chiriașii din condominiu sau persoanele care sunt găzduite pe
perioadă determinată în condominiu sunt obligați să respecte regulamentul condominiului.
Responsabilitatea informării chiriașilor și a persoanelor care tranzitează condominiul referitor la
prevederile regulamentului condominiului aparține proprietarului.
(6) În cazul nerespectării regulamentului condominiului de către unul dintre proprietari sau
chiriași, ceilalți proprietari pot sesiza președintele și/sau comitetul executiv al asociației de
proprietari cu privire la aceste nereguli.
SECȚIUNEA a 3-a
Asociațiile de chiriași
ART. 23
Asociațiile de chiriași se constituie și se organizează în conformitate cu prevederile Ordonanței
Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații, aprobată cu modificări și completări prin
Legea nr. 246/2005, cu modificările și completările ulterioare.
ART. 24
(1) Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau juridice, destinate în întregime închirierii, în
care sunt constituite asociații de chiriași, pot să încredințeze asociațiilor de chiriași administrarea
părților comune din condominiu.
(2) Administrarea părților comune conform prevederilor alin. (1) se face numai în baza unui
contract de dare în administrare semnat între proprietar și asociația de chiriași, numai cu acordul
majorității chiriașilor membri ai asociației de chiriași.
ART. 25
(1) Asociațiile de chiriași nu pot efectua modificări constructive în condominiu, nu pot schimba
destinația proprietății comune din condominiu, nu pot înstrăina și nu pot închiria bunurile sau
spațiile comune, fără acordul scris al proprietarului, în condițiile legii.
(2) Asociațiile de chiriași desfășoară numai activitățile prevăzute în contractul de dare în
administrare.
ART. 26
Darea în administrare a părților comune către asociațiile de chiriași nu aduce nicio atingere
drepturilor și obligațiilor titularului dreptului de proprietate, conform legislației în vigoare.
CAPITOLUL III
Drepturile și obligațiile proprietarilor
SECȚIUNEA 1
Drepturile proprietarilor din condominii
ART. 27
Toți proprietarii membri ai asociației de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la
adunarea generală a asociației de proprietari, să își înscrie candidatura, să candideze, să aleagă și
să fie aleși în structura organizatorică a asociației de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a
fi ales, persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exercițiu.
ART. 28
(1) Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informați în legătură cu toate aspectele ce
privesc activitatea asociației, să solicite în scris și să primească copii după orice document al
acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociației de proprietari vor suporta
costul de multiplicare a acestora.
(2) În vederea bunei informări a proprietarilor, asociația de proprietari amplasează la loc vizibil
un avizier la care sunt afișate documente, în conformitate cu prevederile prezentei legi.
(3) Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicații cu privire la calculul cotei de
contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, după caz, să o conteste în scris în termen de
10 zile de la afișarea listei de plată. Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă,
în scris, la contestație în termen de 10 zile de la primirea acesteia.
(4) În cazul în care președintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul
facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociației
de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv
și cenzorul/comisia de cenzori. În situația nesoluționării sau a soluționării necorespunzătoare a
solicitărilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa
compartimentelor prevăzute la art. 10.
ART. 29
(1) În cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea-credință și sub orice formă,
folosirea normală a condominiului, sau a unor părți componente, potrivit destinației acestora, și
creează prejudicii celorlalți proprietari, proprietarii prejudiciați sau orice persoană care se
consideră vătămată într-un drept al său se poate adresa în scris președintelui, comitetului executiv
al asociației de proprietari și instituțiilor cu atribuții privind respectarea ordinii și liniștii publice sau,
după caz, instanțelor judecătorești.
(2) Dacă o hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari, o decizie a comitetului
executiv sau a președintelui este contrară prevederilor prezentei legi sau este de natură să
prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un
drept al său poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevăzute la art. 10 sau,
după caz, poate solicita instanțelor judecătorești anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei
și/sau repararea pagubei cauzate.
(3) Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său
din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuțiilor de către președinte, membri ai
comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris
compartimentelor prevăzute la art. 10 sau, după caz, instanțelor judecătorești.
SECȚIUNEA a 2-a
Obligațiile proprietarilor din condominii
ART. 30
(1) Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice schimbare intervenită
în structura și numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau nașteri, persoanele luate în
spațiu, precum și locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței.
(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea
intervenită, de la luarea în spațiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.
(3) În condițiile prezentei legi și cu respectarea prevederilor legislației în vigoare privind calitatea
în construcții, proprietarul este obligat să mențină proprietatea sa individuală, locuință sau spațiu
cu altă destinație decât aceea de locuință, în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional,
pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaș sau angajat al asociației de proprietari nu poate
încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalți proprietari
din condominiu și nu poate afecta funcționarea normală și întreținerea condominiului.
(4) În cadrul proprietății individuale, proprietarul are obligația să păstreze și să întrețină în stare
de funcționare și siguranță spațiile interioare, echipamentele și instalațiile din dotarea tehnică a
proprietății individuale, respectiv instalațiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu
energie electrică, gaz, apă, precum și altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu
aducă prejudicii celorlalți proprietari din condominiu.
(5) Dacă proprietarul unei locuințe ori al unui spațiu cu altă destinație provoacă daune oricărei
părți din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu,
respectivul proprietar are obligația să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru
lucrările de reparații.
(6) Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator și locatar, precum și nerespectarea
obligațiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de
obligațiile sale față de asociația de proprietari sau față de furnizorii de utilități publice, prevăzute în
prezenta lege.
ART. 31
(1) Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociației de proprietari,
proprietarul este obligat să permită accesul președintelui sau al unui membru al comitetului
executiv, administratorului și al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de
construcții/reparații, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se
inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate
avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepție cazurile de urgență când
termenul pentru preaviz este de 24 de ore.
(2) În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în conformitate cu
prevederile alin. (1), acesta răspunde civil și penal, după caz, pentru toate prejudiciile create
proprietarilor afectați, în condițiile legii.
(3) Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor
prevăzute la alin. (1) sunt despăgubiți de către asociația de proprietari, din fondul de reparații.
(4) În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor de intervenție, persoană
fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în condițiile legii.
(5) Lucrările de intervenție la elementele componente ale proprietății comune, efectuate în baza
alin. (1), se execută în condiții stabilite de comun acord și consemnate printr-un acord semnat de
către proprietar și asociația de proprietari.
(6) În situația în care, pe parcursul executării lucrărilor de intervenție în baza prevederilor alin.
(1), se afectează în orice mod proprietatea individuală, cheltuielile necesare pentru aducerea la
starea tehnică inițială a acestora se suportă în condițiile alin. (3) și/sau (4), după caz.
ART. 32
(1) Proprietarii sunt obligați să ia măsuri pentru consolidarea și modernizarea condominiului,
modernizarea echipamentelor, instalațiilor și dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru
individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul
creșterii performanței energetice, precum și reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei
condominiului pentru creșterea calității arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor
legale, în condițiile menținerii aspectului armonios și unitar al întregului condominiu, indiferent de
natura intervențiilor.
(2) În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului
fațadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociațiilor de
proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentații tehnice elaborate în
condițiile legii, de către arhitecți cu drept de semnătură și cu respectarea prevederilor legale în
vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, regimul monumentelor istorice și al
zonelor protejate, reabilitare termică pentru creșterea performanței energetice a clădirilor și
reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creșterea calității arhitecturalambientale
a clădirilor.
(3) Înainte de modificarea aspectului fațadei condominiului, președintele asociației de
proprietari solicită, în scris, autorității administrației publice locale toate informațiile și restricțiile
referitoare la culoare, aspect, materiale și altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de
urbanism sau prin regulamentele de intervenție aferente zonelor de intervenție prioritară stabilite
în cadrul programelor multianuale privind creșterea calității arhitectural-ambientale a clădirilor.
(4) În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de
consolidare sau modernizare, reabilitare termică și structural-arhitecturală se vor realiza în mod
unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al
condominiului și a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
(5) Proprietarii construcțiilor, persoane fizice sau juridice, și asociațiile de proprietari, precum și
persoanele juridice care au în administrare construcții încadrate în clasele de risc seismic și/sau
afectate de seisme sunt obligați să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic
al construcțiilor.
ART. 33
(1) Proprietarii din condominii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât
aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plății la zi a
cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice.
(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităților de proprietate imobiliară din
condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiții:
a) proprietarul prezintă o adeverință din partea asociației de proprietari, care reprezintă dovada
achitării până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, iar în
cazul neachitării integrale, menționarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverința
va avea număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termenul de valabilitate
de 30 de zile calendaristice. Adeverința se prezintă notarului public de către înstrăinător, în
original, cu semnătura olografă a administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu
precizarea numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari. Prin excepție,
semnătura oricăruia dintre aceștia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinței se va
menționa motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situația în care condominiul nu are
constituită asociație de proprietari sau, deși constituită, aceasta nu are președinte și administrator
în funcție sau plata cotelor de contribuție la cheltuielile comune ale asociației de proprietari sau/și
pentru utilitățile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului,
înstrăinătorul va da o declarație pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declarație care va
fi menționată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, și va prezenta notarului public copia
ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităților publice și/sau a cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației de proprietari și/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura
prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;
b) în cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități
publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare
dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către
asociația de proprietari, precum și toate debitele către toți furnizorii de utilități publice.
(3) Dispozițiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător și la pronunțarea unei hotărâri
judecătorești care ține loc de act de înstrăinare, prin care se înstrăinează locuințele sau spațiile cu
altă destinație decât aceea de locuință dintr-un condominium.
(4) Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2)
sunt anulabile.
(5) La înstrăinarea proprietății, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice
documente pe care le deține și care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare
la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanță energetică aferent
acesteia, întocmit în condițiile legii. În actul de înstrăinare părțile vor declara în mod corespunzător
despre îndeplinirea acestor obligații.
(6) La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunțarea hotărârii judecătorești ori a
încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanța de judecată ori executorul
judecătoresc va menționa în act că noului proprietar îi revine obligația să prezinte președintelui
asociației de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de
proprietate, informațiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de
contribuție la cheltuielile asociației de proprietari pentru respectiva locuință sau pentru spațiile cu
altă destinație decât aceea de locuință, și datele de contact ale proprietarului.
(7) În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitație, precum și în cazul
unor contracte de comodat pentru spațiile din condominiu, obligația de plată a cotelor de
întreținere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosință a
spațiilor respective contravaloarea acestora, în condițiile stabilite prin contractul de
închiriere/constituire/comodat.
(8) La solicitarea oricărui proprietar, președintele și/sau administratorul sunt/este
obligați/obligat să elibereze adeverința prevăzută la alin. (2) lit. a) care să dovedească achitarea la
zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari sau existența unor datorii către
asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice, după caz, în termen de 3 zile
lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.
(9) Președintele sau administratorul asociației de proprietari are obligația solicitării notării în
cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim
brut pe țară garantat în plată. Birourile de cadastru și publicitate imobiliară vor proceda la notarea
acestor debite în cartea funciară a locuințelor sau spațiilor cu altă destinație.
(10) Notarea în cartea funciară a debitelor prevăzute la alin. (9) este scutită de plata taxei de
timbru.
SECȚIUNEA a 3-a
Modul de utilizare a proprietății individuale și a părților comune
ART. 34
(1) Utilizarea proprietății individuale este stabilită de proprietar în conformitate cu destinația
acesteia.
(2) Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale individuale, cu
respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executării lucrărilor de
construcții de către autoritatea administrației publice competente, fără a pune în pericol
integritatea structurală a condominiului, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța clădirii sau a
altor proprietăți individuale, precum și buna funcționare a instalațiilor aferente acestora.
(3) Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui asociației de
proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor și se introduc
în cartea tehnică a construcției și în baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor
corespunzătoare cu noile suprafețe utile.
ART. 35
(1) În cazul clădirilor cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație și în cazul clădirilor
multietajate constituie părți comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel,
următoarele:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită,
